Форми власності на нерухомість в Німеччині.
Іноземні фізичні та юридичні особи можуть мати у власності нерухомість в Німеччині без обмежень, як і місцеві жителі.
Існують три форми володіння: Повне право власності (Eigentum) Власнику належить і земля, і будівлі, розташовані на ній. Термін володіння не обмежений. Існують три підтипи цієї форми володіння:
• Одноосібне володіння (Alleineigentum). Є тільки один власник, який володіє і розпоряджається нерухомістю.
• Загальна власність (Miteigentum). Є двоє або більше власників, кожен з яких володіє часткою нерухомості і має право розпоряджатися цією часткою.
• Спільна власність (Gesamthandseigentum). Група осіб спільно володіє активами. У кожного є частка спільної власності, але жоден власник не має права розпоряджатися своєю часткою незалежно від інших.
Право власності на квартиру (Wohnungseigentum)
В цьому випадку особі належить квартира в багатоквартирному будинку або комплексі, а місця загального користування в будинку перебувають у спільній власності мешканців (Miteigentum). Це найпоширеніша форма володіння житловою нерухомістю в Німеччині, особливо в великих містах. Для комерційних об'єктів (наприклад, офісів або магазинів) такий формат застосовується рідко; в цьому випадку вживається термін Teileigentum («часткова власність»).
Спадкове право забудови (Erbbaurecht) Право володіння будівлею надається на обмежений період часу (зазвичай від 30 до 99 років), і цей термін можна продовжувати. Власник має право користування (але не володіння) землею. Права на нерухомість можуть бути продані або передані у спадок. Тримач прав зобов'язується побудувати будівлі на ввіреній ділянці і щорічно платить земельну ренту (Erbbauzins) власнику землі. До цього типу володіння часто вдаються муніципалітети і християнські церкви.
Asset Deal і Share Deal: типи угод з нерухомістю в Німеччині
Угоди з нерухомістю в Німеччині бувають двох типів. В одному випадку активи купуються безпосередньо у продавця, в іншому - об'єкт купується опосередковано, через акції або частки компанії. Хоча ці формати характерні саме для Німеччини, до них застосовуються англомовні назви Asset Deal і Share Deal.
• Asset Deal (угода з активами) - безпосереднє придбання нерухомості у власність. Покупець набуває у продавця сам об'єкт. Перевага цього типу угоди в тому, що вартість придбаної нерухомості списується по амортизації у вигляді витрат (по 2-3% в рік), що зменшує оподатковуваний прибуток.
• Share Deal (угода з часткою) - опосередковане придбання шляхом покупки корпоративних прав (акцій або часткою участі). Головне достоїнство Share Deal - при реалізації менше 95% активів компанії у продавця є можливість уникнути сплати податку на передачу прав власності (Grunderwerbsteuer), розмір якого варіюється від 3,5 до 6,0%. Однак при цьому типі угоди витрати на покупку частки підприємства не можна списати по амортизації.
Asset Deal
Об'єкт покупки - Нерухомість. Податок на передачу прав власності Є. Списання витрат на покупку по амортизації Є.
Share Deal
Об'єкт покупки - Акції або частки участі. Податок на передачу прав власності - Немає. Списання витрат на покупку по амортизації - Немає.
Найпоширеніші види структур, що використовуються при непрямому володінні:
• Суспільство цивільного права (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, GbR). GbR - це проста форма партнерства, створювана мінімум двома фізичними особами з метою отримання прибутку. GbR не володіє статусом юридичної особи і не реєструється в торговому реєстрі (Handelsregister). Партнери спільно володіють активами. Відсутня корпоративний податок, кожен партнер сам за себе платить прибутковий податок для фізичних осіб.
• Товариство з обмеженою відповідальністю (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH). Це суспільство створюється з мінімальним статутним капіталом 25 тис. Євро. Доходи, одержувані GmbH від здачі в оренду, оподатковуються: корпоративним (15,8%) і промисловим (7,0-17,5%). Якщо діяльність компанії полягає тільки в здачі в оренду, промисловий податок не стягується.
• REIT. Отримувати дохід від нерухомості можна за допомогою інвестиційних фондів (REIT). У Німеччині офіційно зареєстровані чотири такі організації: Alstria, Fair Value, Hamborner і Prime Office.
Іпотека в Німеччині
Серед Українців Німеччина - одна з найпопулярніших країн для покупки нерухомості в іпотеку. Недорога ціна житла тут поєднується з вигідними умовами кредитування.
Вимоги до об'єкта і позичальнику Нерухомість, для покупки якої береться кредит, повинна бути придатна для проживання, бути ліквідною і здаватися в оренду з гарною прибутковістю. Як правило, об'єкт повинен коштувати не менше 100 тис. Євро, тобто для отримання іпотеки бажано мати близько 50 тис. Євро і кошти для оплати витрат на оформлення угоди купівлі-продажу. Однак в різних банках вимоги можуть відрізнятися. При покупці через аукціон отримати кредит майже неможливо.
Термін кредитування повинен розраховуватися таким чином, щоб кредит був повністю виплачений до того, як позичальнику виповниться 75 років. Щорічний дохід позичальника повинен бути не менше 20 тис. Євро на рік (приблизно 1 тис. Євро на місяць). Виплати по кредиту за місяць не повинні перевищувати 35% від щомісячного доходу.
Умови кредитування:
Ставка - від 1,8 до 4% річних, термін виплати - від 5 до 20 років. Найпопулярнішим є кредитна угода на 10 років з фіксованими процентними ставками.
Щоб отримати кредит в Німеччині, іноземцю потрібно мати не менше 50% власних коштів.
Документи
Основні документи для отримання іпотечного кредиту:
• Копія паспорта (в окремих випадках - вид на проживання в Німеччині або інших країнах ЄС).
• Заповнена анкета (Selbstauskunft).
• Документи на нерухомість з основною інформацією про об'єкт і фотографіями. Банк охочіше йде на угоду, якщо нерухомість здана або буде здаватися в оренду. В такому випадку можна отримати кредит до 60% від оціночної вартості об'єкта. При цьому потрібно договір оренди.
• Довідка з місця роботи, щомісячні розрахунки зарплати (від двох місяців до року залежно від банку), останні податкові декларації. Якщо нерухомість, що купується здана в оренду, то 75% від «холодної» оренди (Kaltmiete) додається до доходів.
• Дані про щомісячні витрати (інші кредити, орендна плата, комунальні послуги, аліменти і т. Д.).
• Підтвердження наявності власного капіталу.
• Виписка з поземельної книги (не старше шести тижнів).
Юридична особа також має надати бухгалтерський баланс за останні два роки, останню податкову декларацію та оцінку бізнесу - виробничо-економічний аналіз (Betriebswirtschaftliche Auswertung, BWA). Документи повинні бути перекладені на німецьку мову. Рішення про видачу кредиту приймається в термін від двох тижнів до двох місяців. Чи не кожен банк Німеччини фінансує нерезидентів.
Додаткові витрати Вартість банківських послуг з надання кредиту становить 1-2% від суми позики. Оцінку нерухомості вартістю до 500 тис. Євро багато німецьких банки виробляють безкоштовно. Для оцінки об'єкта вартістю понад 500 тис. Євро залучається оцінювач, вартість послуг якого складає в середньому 300-600 євро.
Федеральні землі Німеччини
Земля Баден-Вюртемберг - земля, утворена 25 квітня 1952 року у ході об'єднання трьох земель. Знаходиться на півдні Німеччини. Столиця - Штургарт.
Вільна держава Баварія - найбільша земля Німеччина, і одночасно одне з найдавніших утворень на території Німеччини, розташована на півдні і південному - сході. Столиця - Мюнхен.
Земля Берлін - земля Німеччини і одночасно її столиця. Розташований на берегах річок Шпрее і Хафель, так само знаходиться в центрі землі Бранденбург, частиною якої він не є з 1920 року.
Земля Бранденбург - земля, розташована на північному - сході Німеччини. Столиця - Потсдам.
Вільний Ганзейського місто Бремен - найменша земля Німеччини. Складається всього з двох міст Бремен і Бремерхафен, які розділяє території іншої землі - Нижньої Саксонії. Поряд з Баварією, вважається одним з найдавніших утворень в Німеччині. Розташована на півночі Німеччини, столиця - Бремен.
Вільний Ганзейського місто Гамбург - є найбільшим портовим містом Європи і розташований біля місця впадання річки Ельба в Північне море, на півночі Німеччини. Столиця - Гамбург.
Земля Гессен - земля, яка знаходиться в самому центрі Німеччини, назва якої походить від древнегерманского племені хаттов. Столиця - Вісбаден.
Земля Мекленбург - Передня Померанія - земля на узбережжі Балтійського моря, на самій півночі Німеччини. Столиця - Шверін.
Земля Нижня Саксонія - земля за площею друга після Баварії. Знаходиться на північно - сході Німеччини. Столиця Ганновер.
Земля Північний Рейн-Вестфалія - земля розташована на заході Німеччини, утворена 1946 році. Столиця - Дюссельдорф.
Земля Рейнланд-Пфальц - земля на південному заході Німеччини. На території це землі знаходиться найдавніше місто Німеччини Трір. Столиця - Майнц.
Земля Саар - одна з найменших земель Німеччини, розташована на південно - заході. Столиця - Саарбрюккен.
Вільна держава Саксонія - земля розташована на сході Німеччини, одна з популярних земель, які відвідують туристи. Столиця - Дрезден.
Земля Саксонія-Ангальт - земля розташована в центрі Німеччини. Досить багато цікавих місць. Столиця - Магдебург.
Земля Шлезвіг-Гольштейн - розташована на півночі Німеччини, на узбережжі Балтійського моря і Північного моря. Столиця - Кіль.
Вільна держава Тюрингія - найчастіше цю землю називають «Зелене серце Німеччини». Знаходиться в самому центрі. Столиця - Ерфурт.